Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

– “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua bán trên thị trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

– “Thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.

– “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua…” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản.

– “Và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

– “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.

Mục đích định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định.

Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá tài sản thường là: xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu, xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng, xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư, xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp, xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý.

Mục đích định giá là yêu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phương pháp định giá thích hợp.

Theo Điều 11, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính Quy định việc xác định giá khởi điểm của và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản quy định hướng dẫn xác định lại giá khởi điểm trong trường hợp bán đấu giá không thành như sau:

“Trường hợp xác định nguyên nhân của việc bán đấu giá không thành là do giá khởi điểm cao thì đơn vị có tài sản bán đấu giá báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm quy định tại Điều 6 của Thông tư này xem xét, xác định lại giá khởi điểm để tổ chức đấu giá lại. Nguyên tắc, phương pháp và thủ tục xác định lại giá khởi điểm thực hiện như quy định đối với việc xác định giá khởi điểm lần đầu.

Sau hai lần giảm giá mà việc bán đấu giá vẫn không thành thì đơn vị có tài sản bán đấu giá báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xử lý tài sản nhà nước để quyết định tiếp tục tổ chức bán đấu giá hoặc xử lý theo các hình thức khác theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.”

Thẩm định giá cũng như các ngành nghề khác, bắt buộc phải tuân thủ các quy định của Nhà nước, mà cụ thể là Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TC TĐG VN)
Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm:
– Tiêu chuẩn số 01: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá

– Tiêu chuẩn số 02: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

– Tiêu chuẩn số 03: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

– Tiêu chuẩn số 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phí hoạt động thẩm định giá

– Tiêu chuẩn số 05: Quy trình thẩm định giá

– Tiêu chuẩn số 06: Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá

– Tiêu chuẩn số 07: Phân loại tài sản trong thẩm định giá

– Tiêu chuẩn số 08: Cách tiếp cận từ thị trường (Phương pháp so sánh)

– Tiêu chuẩn số 09: Cách tiếp cận từ chi phí (Phương pháp chi phí tái tạo, Phương pháp chi phí thay thế)

– Tiêu chuẩn số 10: Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiết khấu)

– Tiêu chuẩn số 11: Thẩm định giá bất động sản (Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thặng dư)

– Tiêu chuẩn số 13: Thẩm định giá tài sản vô hình.

Mục đích định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi vè mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định.

Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá tài sản thường là: xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu, xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng, xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư, xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp, xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý.

Mục đích định giá là yêu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phương pháp định giá thích hợp.

Theo Điều 11, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính Quy định việc xác định giá khởi điểm của và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản quy định hướng dẫn xác định lại giá khởi điểm trong trường hợp bán đấu giá không thành như sau:

“Trường hợp xác định nguyên nhân của việc bán đấu giá không thành là do giá khởi điểm cao thì đơn vị có tài sản bán đấu giá báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm quy định tại Điều 6 của Thông tư này xem xét, xác định lại giá khởi điểm để tổ chức đấu giá lại. Nguyên tắc, phương pháp và thủ tục xác định lại giá khởi điểm thực hiện như quy định đối với việc xác định giá khởi điểm lần đầu.

Sau hai lần giảm giá mà việc bán đấu giá vẫn không thành thì đơn vị có tài sản bán đấu giá báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xử lý tài sản nhà nước để quyết định tiếp tục tổ chức bán đấu giá hoặc xử lý theo các hình thức khác theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.”